Los datos de Eurostat confirman esta tendencia: entre 2015 y 2024, el precio de la vivienda en la Unión Europea aumentó en torno al 55 %. En paralelo, aproximadamente uno de cada diez hogares destina más del 40 % de sus ingresos al pago de la hipoteca o del alquiler, superando el umbral que los organismos internacionales consideran como sobrecarga financiera residencial.
Figura 1: Personas que se sienten discriminadas al buscar vivienda, según el riesgo de pobreza o exclusión social, 2024. Fuente: Eurostat
En este contexto, España destaca de manera singular. El incremento de los precios de compraventa y alquiler se sitúa entre los más elevados del continente, generando una brecha cada vez mayor entre ingresos y costes residenciales. El acceso a la vivienda se ha consolidado como la principal barrera para la emancipación juvenil y como uno de los factores estructurales de empobrecimiento de los hogares de rentas bajas y medias.
Las consecuencias sociales de esta situación son profundas: aumento del hacinamiento residencial, crecimiento del sinhogarismo, proliferación de soluciones habitacionales informales y aparición de asentamientos de caravanas y viviendas precarias en los márgenes urbanos. Estos fenómenos, tradicionalmente asociados a contextos de emergencia o a países con sistemas de bienestar débiles, se están normalizando en el espacio europeo.
Respuestas institucionales: entre la urgencia social y la inercia estructural
Ante la magnitud del problema, tanto la Unión Europea como el Estado español han optado por reactivar políticas públicas de vivienda, centradas principalmente en el aumento de la oferta de vivienda asequible.
A escala europea, el European Housing Action Plan[2] plantea movilizar hasta 300.000 millones de euros, orientados fundamentalmente a la construcción y rehabilitación de viviendas. En el caso español, el debate público y técnico coincide en señalar la falta de oferta como una de las principales causas del incremento de precios. El Banco de España ha estimado recientemente la necesidad de construir alrededor de 700.000 nuevas viviendas para atender la demanda acumulada.
En esta línea, el Gobierno ha impulsado el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible[3], inspirado en los modelos de vivienda social de diversos países europeos. El objetivo declarado es garantizar el acceso a una vivienda digna a personas y hogares de rentas bajas y medias que han quedado excluidos del mercado libre.
No obstante, esta estrategia plantea interrogantes relevantes. En primer lugar, su implementación es compleja desde el punto de vista institucional, ya que exige la coordinación de múltiples niveles administrativos. En segundo lugar, los plazos necesarios para generar un parque significativo de vivienda pública son largos, lo que limita su capacidad de respuesta ante una crisis inmediata. Finalmente, existe un debate abierto sobre su eficacia real como mecanismo de contención de los precios del mercado libre.
Mirar al pasado: la vivienda social en la Europa de posguerra
Para comprender el alcance y las limitaciones de las políticas actuales, resulta útil revisar los grandes programas de inversión pública en vivienda desarrollados en Europa tras la Segunda Guerra Mundial. En aquel contexto, la destrucción masiva del parque residencial, el crecimiento demográfico, el desempleo y la escasez de crédito configuraron un escenario radicalmente distinto al actual.
La vivienda social desempeñó entonces un papel central en la reconstrucción socioeconómica del continente. Un ejemplo paradigmático fue el programa INA-Casa[4], aplicado en Italia entre 1949 y 1963. Su objetivo no era únicamente proporcionar vivienda a familias de bajos recursos, sino también reactivar el sector de la construcción y combatir el desempleo, en línea con las teorías keynesianas de intervención pública.
Durante sus 14 años de vigencia, el programa permitió construir y entregar aproximadamente 355.000 viviendas y generar alrededor de 41.000 empleos estables. Además, se caracterizó por una elevada calidad arquitectónica y urbana, contribuyendo a establecer estándares de habitabilidad y a moderar los precios del mercado libre.
En el Reino Unido, el council housing se convirtió en uno de los pilares del Estado del bienestar. Entre 1945 y 1980 se construyeron millones de viviendas públicas, gestionadas por las autoridades locales y destinadas a amplios sectores de la población, no solo a los hogares más pobres. Esta universalidad contribuyó a evitar la estigmatización de la vivienda social y a consolidar un parque público de gran escala.
En Francia, el desarrollo de las Habitation à Loyer Modéré (HLM) respondió a una lógica similar. A partir de la década de 1950, el Estado promovió la construcción de grandes conjuntos residenciales en las periferias urbanas, con el objetivo de alojar a la población trabajadora y a los flujos migratorios internos y externos. Aunque estos programas resolvieron el déficit habitacional de manera rápida, también generaron, con el tiempo, problemas de segregación socioespacial.
La revisión de las políticas de vivienda social europeas del siglo XX permite extraer varias conclusiones relevantes para el debate actual. En primer lugar, la eficacia de la vivienda social como herramienta de regulación del mercado depende de su escala y de su carácter estructural. Los programas exitosos fueron aquellos que se concibieron como políticas universales y sostenidas en el tiempo, y no como respuestas coyunturales.
En segundo lugar, la calidad arquitectónica y urbana no es un aspecto accesorio, sino un elemento central para garantizar la aceptación social y la durabilidad de los proyectos. Finalmente, la experiencia histórica muestra que la retirada del sector público de la provisión directa de vivienda tiende a reforzar las dinámicas de exclusión y especulación, especialmente en contextos de fuerte presión inmobiliaria.
Por ende, trasladar mecánicamente estos modelos al contexto actual resulta problemático. La crisis contemporánea de la vivienda no responde a un déficit físico de edificación, sino a dinámicas financieras, especulativas y regulatorias mucho más complejas.
La burbuja inmobiliaria en España (1995-2008): génesis de una crisis estructural
Entre mediados de la década de 1990 y 2006, España vivió un intenso ciclo inmobiliario expansivo conocido como la burbuja inmobiliaria. Este proceso se caracterizó por un crecimiento acelerado de la construcción, un aumento sostenido de los precios y una expansión del crédito hipotecario.
El estallido de la burbuja en 2008 coincidió con la crisis internacional de las hipotecas subprime, la quiebra de grandes entidades financieras y una crisis financiera global. En España, esto se tradujo en un incremento de la prima de riesgo, la adopción de políticas de austeridad y un fuerte recorte del gasto social.
En el ámbito residencial, los precios de la vivienda cayeron hasta un 40 % en 2011, como consecuencia de la incapacidad del mercado para absorber una oferta sobredimensionada, la restricción del crédito y la pérdida de liquidez. No obstante, esta corrección no supuso una democratización del acceso a la vivienda.
La dimensión social de la crisis fue especialmente severa. Miles de hogares se vieron obligados a abandonar sus viviendas por la imposibilidad de afrontar hipotecas sobre activos sobrevalorados en un contexto de precariedad laboral. Aunque no existen datos oficiales consolidados, diversas estimaciones sitúan en más de 14.000 los hogares desahuciados hasta 2012[5].
En cuanto al volumen de construcción, la fragmentación competencial dificulta la obtención de cifras precisas. Los datos de visados de obra —que no incluyen la edificación promovida directamente por la administración— apuntan a la construcción de más de cinco millones de viviendas durante el período de la burbuja[6].
Paradójicamente, pese al exceso de oferta, los precios no descendieron durante la fase expansiva, sino que continuaron aumentando hasta alcanzar su máximo en 2007. Este fenómeno pone en cuestión la idea de que el incremento de la oferta, por sí solo, garantice la moderación de los precios.
Figura 2. Número de viviendas según licencias de obra entre los años 1990 y 2012. Fuente: Ministerio de Fomento.
Figura 3. Evolución del precio de la vivienda en España 1985-2012. Fuente: Gallowolf – Trabajo propio, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=26637913
Uno de los legados más evidentes de la burbuja inmobiliaria es la acumulación de viviendas vacías. Ya en 2005 se estimaban en torno a 3,5 millones, lo que representaba aproximadamente el 14 % del parque residencial, el porcentaje más elevado de Europa[7].
Este dato resulta clave para entender la crisis actual: España no enfrenta un problema de escasez física de viviendas, sino de acceso, distribución y uso social del parque existente. La vivienda se consolidó como un activo financiero, desvinculado progresivamente de su función social básica.
Más allá de la demografía: factores explicativos de la crisis actual
El Banco de España ha señalado el aumento de la demanda derivado del crecimiento demográfico como uno de los factores principales de la presión sobre el mercado residencial. Sin embargo, un análisis más detallado de los datos revela una realidad más compleja.
Las estadísticas muestran un incremento de la población nacida en el extranjero, acompañado de una disminución de la población de nacionalidad española, en un contexto de baja natalidad. Al mismo tiempo, aunque se observa una reducción del tamaño medio de los hogares, el número total de hogares en 2025 es significativamente inferior al de 2008.
Figura 4. Crecimiento de la población por país de nacimiento. Fuente: Banco de España.
Figura 5. Creación neta de hogares. Fuente: Banco de España.
Estos datos sugieren que el aumento de los precios —cercano a 60 puntos del índice general en los últimos años— no puede explicarse únicamente por factores demográficos. Es necesario analizar quiénes están demandando vivienda y con qué finalidad.
Inversión extranjera, alquiler turístico y financiarización
Uno de los elementos más relevantes es el incremento de las adquisiciones de vivienda por parte de personas extranjeras no residentes. Este grupo presenta una capacidad adquisitiva significativamente mayor, con un precio medio de compra cercano a los 2.900 €/m², frente a los 1.750 €/m² de la población residente.
Figura 6. Adquisiciones de viviendas por extranjeros no residentes por comunidad autónoma en el primer semestre de 2024. Fuente: Banco de España.
Estas inversiones están estrechamente vinculadas al auge del alquiler turístico y de temporada, especialmente en zonas tensionadas. Según datos del INE, alrededor de 400.000 viviendas se destinan al alquiler turístico, concentradas en las islas, el litoral mediterráneo, la Comunidad de Madrid y Cantabria. Dado que se trata de un sector en proceso de regulación, se estima que las cifras oficiales solo reflejan en torno al 60 % del parque real.
La coincidencia territorial entre alta densidad de viviendas turísticas y zonas tensionadas permite identificar este fenómeno como uno de los factores determinantes de la crisis habitacional.
Figura 7. Porcentaje de viviendas turísticas sobre el total de las viviendas censadas en 2025. fuente INE
El papel del capital financiero y los grandes tenedores
Otro rasgo distintivo del ciclo actual es la forma de financiación de las operaciones inmobiliarias. A diferencia de la burbuja anterior, una proporción creciente de las compras se realiza sin hipoteca. Según el Observatorio de la Vivienda de Galicia[8], solo el 40 % de las transacciones se financia mediante préstamos hipotecarios, mientras que entre un 35 % y un 40 % se realiza al contado.
Este dato apunta a una intensificación de la especulación inmobiliaria. El crecimiento acumulado de los precios —en torno al 29 % en cinco años, con incrementos anuales de hasta el 12 %— convierte la vivienda en un activo altamente atractivo para fondos de inversión nacionales e internacionales.
En el mercado del alquiler, esta dinámica se traduce en una transformación de la estructura de la propiedad. Frente al modelo tradicional de pequeños propietarios, se observa un aumento significativo de grandes tenedores. En Madrid, 380 sociedades con más de 50 viviendas en alquiler controlan más de 90.000 inmuebles; en Cataluña, 321 empresas concentran alrededor de 70.000 viviendas[9]. Entre ellas figuran fondos de inversión y entidades financieras de primer nivel.
Para muchas familias, la imposibilidad de acceder a la propiedad ha desplazado la presión hacia el mercado del alquiler. Sin embargo, la transformación de la estructura de tenencia junto al dinamismo del mercado ha generado un aumento generalizado de los precios, alcanzando máximos históricos en las zonas tensionadas.
La escasez de oferta, combinada con una demanda creciente, ha endurecido las condiciones contractuales y ha generado situaciones de inseguridad residencial. Estas dificultades afectan de manera especialmente intensa a hogares con menores a cargo, personas solas y familias monomarentales, profundizando las desigualdades sociales y de género.
El rol de la vivienda social: potencial y límites
Existe un consenso amplio en torno a la necesidad de ampliar el parque de vivienda social en régimen de alquiler asequible. En esta línea, el Gobierno ha presentado el borrador del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con una dotación de 7.000 millones de euros.
No obstante, es imprescindible considerar varios factores críticos. En primer lugar, el marco competencial: la regulación urbanística y la gestión de la vivienda corresponden a las comunidades autónomas y a los municipios, lo que introduce una elevada heterogeneidad territorial y dificulta la aplicación uniforme de las políticas estatales.
En segundo lugar, la efectividad de la vivienda pública como regulador de precios depende de su peso relativo en el mercado. El caso de Viena, donde la vivienda social representa aproximadamente el 24 % del parque residencial, muestra que sólo una presencia significativa permite influir de manera estructural en los precios.
Alcanzar porcentajes similares en España requeriría décadas de inversión sostenida y una asignación masiva de recursos públicos, en un contexto de restricciones presupuestarias y múltiples demandas sociales.
La crisis de la vivienda en España y Europa no puede entenderse como un simple problema de falta de oferta. Se trata de un fenómeno estructural, resultado de la financiarización del mercado inmobiliario, la transformación del uso residencial, la concentración de la propiedad y la debilidad de los mecanismos públicos de regulación.
Las políticas centradas exclusivamente en la construcción de nuevas viviendas, aunque necesarias, resultan insuficientes si no se acompañan de medidas que regulen la inversión especulativa, el alquiler turístico, el poder de los grandes tenedores y el uso social del parque existente. Abordar esta crisis exige una estrategia integral, multinivel y de largo plazo, que reconozca la vivienda como un derecho y no únicamente como un activo económico (Foto: ICS/Depositphoto).
Autora: Irina Tumini, directora de Asociación Ecómetro.
Referencias
- Banco de España (2023-2025). Informes sobre el mercado de la vivienda en España.
- Eurostat (2024). Housing price statistics.
- Comisión Europea (2023). Eurobarómetro sobre retos urbanos e inversiones en las ciudades.
- Instituto Nacional de Estadística (INE) (2025). Viviendas turísticas y parque residencial.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (2025). Índice general del precio de la vivienda.
- Pozueta Echávarri, J. (2015). La burbuja inmobiliaria en España: análisis territorial y urbano.
- Observatorio de la Vivienda de Galicia (2024). Informe anual sobre transacciones inmobiliarias.
[1] https://europa.eu/eurobarometer/surveys/detail/3368
[2] https://eurocities.eu/latest/eu-must-act-now-mayors-of-major-cities-unveil-european-housing-action-plan/
[3] https://www.mivau.gob.es/vivienda/plan-estatal-de-vivienda/plan-vivienda-alquiler-asequible
[4] Il piano INA-Casa: 1949-1963, su treccani.it.
[5] Cano, G., & Etxarri, A. E. (2014). La crisis de los desahucios en España. Revista de economía crítica, (17), 44-57.
[6] Echávarri, J. P. (2015). Rasgos urbanísticos del crecimiento residencial asociado a la burbuja inmobiliaria, 1995-2006. Cuadernos de Investigación Urbanística, (100).
[7] https://www.consumer.es/vivienda/el-parque-de-viviendas-vacias-en-espana-crecera-a-finales-de-ano-mas-de-un-8.html
[8] https://www.observatoriodavivenda.gal/es/actualidade/el-60-de-las-viviendas-en-espana-se-compran-al-contado
[9] https://www.lamarea.com/2024/09/16/el-numero-de-grandes-propietarios-aumenta-un-20-en-la-ultima-decada/